住所等変更登記の義務化（2026年4月1日施行）とは？不動産営業・所有者調査への影響
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執筆・監修：株式会社レックアイ（GeoLead 運営会社）
目次
この記事の結論
住所等変更登記は、不動産の所有権の登記名義人の氏名・名称・住所に変更があったとき、その内容を登記記録へ反映する登記です。不動産登記法第76条の5（民法等の一部を改正する法律〔令和3年法律第24号〕による改正）により2026年4月1日施行で、変更日から2年以内の申請が義務となりました。
施行日前の変更も対象です。法務省は、施行日前に変更があり、変更登記が済んでいない場合は2028年3月31日までに登記する必要があると案内しています。正当な理由なく申請を怠った場合は5万円以下の過料の対象となりますが、法務省は、登記官が催告しても正当な理由なく期間内に申請・申出がないときに限り過料通知を行うと説明しています。
個人は検索用情報の申出、法人は会社法人等番号の登記により、法務局が住所等の変更を確認して職権で変更登記を行う「スマート変更登記」を利用できます。不動産会社の実務では、制度による更新を前提に決めつけず、調査時点の登記情報、現況との相違、連絡履歴を確認して扱うことが重要です。
この記事の対象
- 住所等変更登記の義務化が所有者情報の確認に与える影響を知りたい不動産会社の営業担当者
- 登記住所と現況の相違を含め、所有者調査の確認手順を見直したい担当者・責任者
- 顧客へ制度を案内するときに、情報提供と専門家への相談の境界を整理したい方
制度の概要
住所等変更登記の義務化とは
住所等変更登記とは、不動産の所有権の登記名義人について、氏名・名称または住所に変更があったとき、その変更を登記記録へ反映する登記です。個人の転居や氏名変更だけでなく、法人の本店・主たる事務所の移転や名称変更も対象になります。
不動産登記法第76条の5（民法等の一部を改正する法律〔令和3年法律第24号〕による改正）により2026年4月1日施行で、所有権の登記名義人は、変更があった日から2年以内に変更登記を申請しなければならないことになりました。対象は土地・建物の所有権の登記名義人です。この制度が扱うのは、所有権の登記名義人の氏名・名称・住所の変更です。
法務省は、住所等変更登記の未了を所有者不明土地問題の発生原因の一つとして挙げ、問題の解消を制度の背景として示しています。
制度を不動産営業の観点だけで捉えるのではなく、登記記録から所有者の所在を確認しやすくし、土地・建物に関する連絡や手続を進めやすくするための制度として理解することが前提です。
出典: e-Gov法令検索「不動産登記法」第76条の5、法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」（確認日 2026-09-02）
期限と過料
変更時期ごとの期限と過料を確認する
申請期限は、氏名・名称・住所が変わった時期によって整理できます。施行日以後の変更は変更日から2年以内、施行日前の変更で未登記のものは2028年3月31日までです。
| 変更があった時期 | 対象 | 期限の考え方 |
|---|---|---|
| 2026年4月1日以後 | 所有権の登記名義人の氏名・名称・住所に変更があった場合 | 変更があった日から2年以内 |
| 2026年4月1日より前 | 施行日前に変更があり、変更登記が済んでいない場合 | 2028年3月31日まで |
施行日前の変更にも適用される根拠
施行日前の変更にも適用される根拠は、民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）附則第5条第7項です。同項は、施行日前の変更にも不動産登記法第76条の5を適用し、起算点を「変更があった日」と「第三号施行日」のいずれか遅い日として扱います。法務省は、施行日前の変更で未登記のものは2028年3月31日までに変更登記をする必要があると案内しています。
過料の要件と過料通知までの流れ
不動産登記法第164条第2項は、第76条の5の申請義務者が正当な理由なく申請を怠ったときは、5万円以下の過料に処すると定めています。ただし、法務省の運用説明では、登記官が義務違反を把握しても直ちに過料通知を行うのではありません。相当の期間を定めて履行を催告し、それでも正当な理由なく期間内に申請または申出がされないときに限り、裁判所への過料通知を行うとされています。
正当な理由の判断
「正当な理由」の有無は、法務省が示す例だけで機械的に決まるものではなく、個別の事情に応じて判断されると説明されています。不動産会社が顧客の事情を聞いただけで結論を示すのではなく、法務局の手続案内や司法書士・弁護士への相談を案内することが適切です。
出典: e-Gov法令検索「不動産登記法」第76条の5・第164条第2項・令和3年法律第24号附則第5条第7項、法務省「住所等変更登記の義務化について」（確認日 2026-09-02）
職権登記
スマート変更登記の対象と流れを確認する
スマート変更登記は、所定の情報が登記され、または申し出られている場合に、法務局が住所等の変更を確認し、職権で変更登記を行う仕組みです。住所等が変わるたびに所有者が自ら申請する方法とは別に、義務の履行を支える仕組みとして設けられています。
個人は「検索用情報の申出」を行うことで対象になります。法務省の説明では、法務局が住民基本台帳ネットワークシステムに照会して住所等の変更を確認し、本人へ変更登記をしてよいかを確認した上で、了承を得たものから職権で変更登記を行います。検索用情報には、本人を検索するために必要な情報が含まれますが、本記事では申出画面の操作や必要書類までは扱いません。
法人は、所有権の登記事項として会社法人等番号が登記されている場合、商業・法人登記上の住所や名称の変更情報との連携により、法務局が職権で変更登記を行います。個人の流れとは異なり、法務省の説明では、法人の職権登記について事前の意思確認は行わないとされています。
海外に居住する個人や会社法人等番号のない法人は、法務局側で住所等の変更を確認できないため、変更があったときは自ら変更登記を申請する必要があると法務省は案内しています。スマート変更登記という名称だけから、すべての所有者の登記が自動的に更新されると受け取らないことが重要です。
出典: 法務省「スマート変更登記のご利用方法」（確認日 2026-09-02）
実務への影響
不動産営業・所有者調査への影響
住所等変更登記の義務化が不動産会社の実務にどう関係するかを、法務省が示す趣旨、一次資料で確認できる事実、そこから考えられる影響に分けて整理します。
受付帳の制度と改正は、記事「登記受付帳とは」で詳しく解説しています。受付帳に依存しない情報収集の考え方は、記事「登記受付帳に依存しない不動産情報の集め方」をご覧ください。
公式趣旨
法務省は、相続登記や住所等変更登記がされないことなどにより、登記記録から所有者が直ちに分からない、または所有者が分かっても所在が不明で連絡できない土地が生じることを、所有者不明土地問題として説明しています。住所等変更登記の義務化は、登記記録上の所有者情報を更新し、この問題の解消につなげる制度として位置付けられています。
確定事実
所有権の登記名義人には、氏名・名称・住所の変更日から2年以内に変更登記を申請する義務があります。施行日前の未登記の変更も対象です。また、個人の検索用情報の申出や法人の会社法人等番号の登記がある場合には、法務局による職権登記の仕組みがあります。一方、海外に居住する個人や会社法人等番号のない法人など、自ら申請する必要がある対象も存在します。
本記事の分析（推論）
制度の定着に伴い、登記記録の住所等が変更後の情報へ更新される場面が増え、所有者調査で確認する登記住所と現況の差が小さくなることが考えられます。一方、施行日前の未登記変更には猶予期間があり、スマート変更登記にも利用条件や確認の流れがあるため、移行期には旧住所の記録が残る場合も考えられます。不動産会社は、登記住所を無条件に現在の連絡先とみなさず、取得時点、確認経路、返送や連絡の結果を記録し、情報の更新要否を判断する運用が必要になると考えられます。（本記事の分析であり、公的機関の見解ではありません）
公式趣旨と確定事実の出典は、法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」「住所等変更登記の義務化について」「スマート変更登記のご利用方法」およびe-Gov法令検索「不動産登記法」（確認日 2026-09-02）。分析部分は公的機関の説明と分けて記載しています。
確認ポイント
所有者調査の実務で確認する
住所等変更登記の義務化後も、調査時点の登記住所が現在の住所と一致しているとは限りません。所有者調査では、制度による更新を期待して確認を省くのではなく、対象不動産、登記情報、現況、連絡結果を分けて記録します。
- 1
対象不動産と登記情報を照合する
最初に対象の土地・建物を特定し、地番・家屋番号などを照合して、調査対象と取得した登記情報が対応していることを確認します。登記情報の取得時点も記録し、過去に取得した情報をそのまま現在の情報として扱わないようにします。対象物件の特定から所有者を確認する全体の流れは、記事「不動産の所有者（オーナー）の調べ方」で詳しく解説しています。
- 2
登記住所と現況の差を記録する
登記住所と、返送結果や本人から得た情報などに相違がある場合は、どの情報をいつ、どの経路で確認したかを記録します。相違があることだけを理由に所有者の事情を推測したり、旧住所の所有者を営業対象として選別したりしません。住所等変更登記について顧客へ案内する場合は、法務省の公式情報や相談先を紹介する情報提供の範囲に留めます。
- 3
案内後の反応を記録する
連絡や案内を行った場合は、送付日、返送、問い合わせ、送付停止の申出などを記録し、次回の利用前に確認します。DMの準備、個人情報の取り扱い、送付停止への対応は、記事「不動産オーナーへのDMの送り方」で詳しく解説しています。本記事では送付可否を一律に判断せず、住所等変更登記制度と所有者調査の接点だけを扱います。
法令・運用への配慮
法令・運用上の注意
制度の対象と期限を個別に確認する
変更時期、登記名義人の属性、検索用情報や会社法人等番号の有無によって確認事項が異なります。個別案件は法務局の案内または専門家へ確認してください。
顧客への案内は情報提供に留める
住所等変更登記を案内するときは、法務省の公式情報と相談先を示し、申請の要否や正当な理由の有無を不動産会社だけで判断しないでください。
DM・個人情報の扱いは関連記事で確認する
登記由来情報の営業利用、問い合わせ対応、送付停止の具体的な運用は、記事「不動産オーナーへのDMの送り方」で確認してください。本記事では送付の可否を一律に判断しません。
申請代理・書類作成は専門家へ相談する
住所の変更登記等の権利に関する登記について、申請手続の代理や法務局に提出する書面の作成等を業務として行える者は、司法書士と弁護士に限られると法務省は案内しています。制度の期限や申請方法について個別の相談を受けた場合は、法務局の手続案内またはこれらの専門家を案内してください。
本記事は法的助言ではありません
個別事情に応じた申請、過料、個人情報の取り扱い、連絡方法の判断は、法務局、司法書士、弁護士などへご相談ください。
※ 本記事は一般的な実務の整理であり、法的助言ではありません。個別の適用可否については、 自社の法務担当者や専門家にご確認ください。
実務との対応
この記事の実務とGeoLeadの対応範囲
この記事で取り上げた工程・課題のうち、GeoLead が支援する範囲と、対象としていない範囲を整理します。
| 記事で取り上げた工程・課題 | GeoLead での扱い |
|---|---|
| 対象不動産と登記情報を照合する | GeoLeadは、対象不動産と登記情報を整理する作業を支援します。 |
| 登記住所と現況の差を記録する | GeoLeadは、確認した情報を対象物件ごとに記録する作業を支援します。 |
| 案内後の反応を記録する | GeoLeadは、案内後の反応を記録し、確認する作業を支援します。 |
GeoLead で対応できないこと
- 住所等変更登記の申請代行は、GeoLeadの対応範囲外です。
- 登記申請書類の作成、内容確認、個別の法的判断は、GeoLeadの対応範囲外です。
用語解説
- 住所等変更登記
- 所有権の登記名義人の氏名・名称・住所に変更があったとき、その変更を登記記録へ反映する登記。
- スマート変更登記
- 検索用情報や会社法人等番号を利用し、法務局が住所等の変更を確認して職権で変更登記を行う仕組み。利用条件は個人と法人で異なる。
- 検索用情報
- 個人の所有権の登記名義人について、法務局が住基ネットとの照合などにより住所等の変更を確認するため、本人が申し出る情報。
- 会社法人等番号
- 法人を識別するための番号。所有権の登記事項として登記されている場合、商業・法人登記との連携による職権登記に用いられる。
FAQ
よくある質問
- Q. 住所等変更登記の義務化と相続登記の義務化は何が違いますか？
- 住所等変更登記は、すでに所有権の登記名義人である個人・法人の氏名、名称、住所の変更を反映する登記です。相続登記とは対象となる制度が異なります。本記事では住所等変更登記だけを扱い、相続登記の期限や手続は法務省の案内をご確認ください。
- Q. 不動産会社が所有者の代わりに住所等変更登記を申請できますか？
- 法務省は、住所の変更登記など権利に関する登記について、申請手続の代理、法務局へ提出する登記申請書等の作成、これらの相談を業務として行える者を司法書士と弁護士に限ると案内しています。不動産会社は制度や公式窓口を案内する情報提供に留め、代理や書類作成が必要な場合は司法書士・弁護士への相談を案内してください。
- Q. 登記住所が古いままの所有者へ案内を送ってよいですか？
- 本記事では、登記住所が古い場合の送付可否を一律に判断しません。DMの準備、個人情報の取り扱い、送付停止への対応は、記事「不動産オーナーへのDMの送り方」で確認し、個別判断が必要な場合は専門家または所管窓口へご相談ください。
- Q. スマート変更登記を利用すれば、すべての所有者が自分で変更登記を申請しなくてよいですか？
- すべての所有者が同じ扱いになるわけではありません。個人は検索用情報の申出と本人の了承を経る流れ、法人は会社法人等番号の登記を前提とする流れが法務省から示されています。海外に居住する個人や会社法人等番号のない法人は、自ら申請する必要があると案内されています。自身の状況は法務局の案内で確認してください。
出典
- 住所等変更登記の義務化特設ページ — 法務省 （2026-09-02 閲覧）
- スマート変更登記のご利用方法 — 法務省 （2026-09-02 閲覧）
- 住所等変更登記の義務化について — 法務省 （2026-09-02 閲覧）
- 住所等変更登記の義務化に関するQ&A — 法務省 （2026-09-02 閲覧）
- 不動産登記法（e-Gov法令検索） — e-Gov法令検索（デジタル庁） （2026-09-02 閲覧）
- 不動産登記規則（令和7年法務省令第53号附則を含む） — e-Gov法令検索（デジタル庁） （2026-09-02 閲覧）
- 不動産登記規則の一部を改正する省令（令和7年法務省令第53号）原文 — 法務省 （2026-09-02 閲覧）
- 民法等の一部を改正する法律の施行に伴う不動産登記事務の取扱いについて（住所等変更登記の義務化関係）（通達）（法務省民二第915号） — 法務省 （2026-09-02 閲覧）